Masalah Perumahan Pulau Pinang

Pulau Pinang, negeri kedua terkecil di dalam Malaysia selepas Perlis dan mempunyai kepadatan penduduk lebih tinggi dari Selangor. Dengan kenaikkan harga buruh binaan, kos barang binaan & kenaikkan harga tanah, tidak menghairankan harga rumah di negeri ini naik. 

Seperti di pasaran hartanah negeri-negeri lain di dalam Malaysia, perkara ini, ujar pihak tertentu, satu fenomena biasa. Walaupun begitu, kenaikkan harga di hartanah di Pulau Pinang lebih tinggi dari harga pasaran di Lembah Klang?

Kebimbangan ini disahkan oleh sebuah laporan dari Business Times yang menyatakan bahawa nilai hartanah di Pulau Pinang PALING MAHAL di Malaysia. Kekurangan tanah & permintaan yang tinggi sering kali di beri sebagai alasan.

Sebuah artikel dari The Star memetik kenyataan bekas Pemangku Pengarah Unit Perancangan Bandar Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) yang menyatakan polisi terbaru kerajaan negeri Pulau Pinang pimpinan YAB Lim Guan Eng sebagai bergantung jawab kepada punca masalah ini. Di sini adalah laporan penuh.

Di dalam laporan tersebut, dinyatakan beberapa faktor yang menjadi punca kepada kenaikkan hartanah di Pulau Pinang, ianya dari kenaikkan kos sumbangan infrastruktur ke kenaikkan kos pengezonan semula.

Berikut adalah kadar baru di bawah pentadbiran kerajaan Pakatan Rakyat:

1. Kegagalan membina Rumah Kos Rendah oleh Pemaju boleh di ganti dengan bayaran sebanyak RM120,000 seunit. ( Bagi setiap projek perumahan, pemaju perlu sedakan 30% unit untuk tujuan ini. Sumber klik sini.)

2. Bayaran sumbangan infrastruktur dinaikkan dari RM5 setiap kaki persegi ke RM15 bagi kawasan perumahan melebihi 15 unit setiap ekar bagi projek perumahan. (Di anggarkan kadar nisbah yang sering di gunapakai oleh Pemaju ialah 60 unit/ekar, sumber:  http://tessellarhoneycomb.blogspot.com/)

3. Bayaran sumbangan infrastruktur dinaikkan dari RM7 setiap kaki persegi ke RM21

4. Kos pengezonan semula dari 25% ke 50% dari perbezaan harga semasa tanah. (Memandangkan Pulau Pinang kekurangan tanah, tanah untuk pertanian di tukar status ke tanah untuk perumahan, komersial, perindustrian atau projek bercampur, apabila tanah pertanian, andai kata dengan harga RM10 setiap kaki persegi, akan berubah ke RM 15 apabila fungsi kegunaan tanah tersebut di ubah)

5. Pemaju juga dikenakan bayaran sebanyak 50% dari nilai penukaran status tanah oleh Kerajaan Negeri.

Memandang maklumat di atas sukar di zahirkan impaknya kepada rakyat, maka saya memutuskan untuk mengujinya dengan simulasi data. Andai kata saya merupakan seorang pemaju, dengan 20 ekar tanah pertanian di Balik Pulau, ingin membangunkan tanah saya untuk projek apartment. Di bawah adalah jadual kos jika ianya di laksanakan di bawah Pentadbiran Tan Sri Koh Tsu Koon dengan YAB Lim Guan Eng;

Keluasan Tanah 20 ekar, bersamaan 871200 kaki persegi  

	Pentadbiran Koh Tsu Koon	Pentadbiran Lim Guan Eng
Tukar Status Tanah Dari Zon Pertanian ke Perumahan (Sampel 1 dan Sampel 2 digunapakai) Sampel 1* dan Sampel 2** merupakan harga pasaran sebenar di lokasi berkenaan. *Harga tanah pertanian = RM13 setiap kaki persegi **Harga tanah perumahan = RM35 setiap kaki persegi.	871,200kps x (RM35[harga semasa baru zon perumahan] – RM13[harga lama zon pertanian]) = 871,200 x RM22 =RM19,166,400.00 Caj penukaran status zon 25% dari nilai atas = RM4,791,600.00	871,200kps x (RM35[harga semasa baru zon perumahan] – RM13[harga lama zon pertanian]) = 871,200 x RM22 =RM19,166,400.00 Caj penukaran status zon 50% dari nilai atas =RM9,583,200.00
Sumbangan  Infrastruktur	871,200 kps x RM5 = RM4,356,000	871,200 kps x RM15 = RM13,068,000.00
Bayaran Ganti Rugi Rumah Kos Rendah Kadar kepadatan dipilih ialah 60 unit/ekar. Dalam situasi ini jumlah unit dibina ialah 1200 berdasarkan nisbah di atas (perlu di bayar jika pemaju gagal sediakan rumah kos rendah di dalam  projek ini)	Tiada, Pemaju wajib sediakan 30% unit untuk kos rendah	(1200 x 30% = 360  unit kos rendah) 360 x RM120,000 = RM43,200,000.00
Jumlah Tambahan Kos Jumlah Kos/1200 unit	RM9,147,600 atau RM7,622.50 seunit.	RM65,851,200 atau RM54,876.00 seunit.

Kesimpulan dari simulasi di atas, kos polisi kerajaan negeri yang ditanggung oleh pembeli rumah sudah meningkat lebih dari 700%! Dari kos polisi negeri per unit rumah sebanyak RM7,622.50 ke RM54,876.00 seunit, memang tidak mengejutkan mengapa harga rumah di negeri ini naik dengan banyaknya. Bagi sebuah pentadbiran yang meletakkan dirinya sebagai pejuang kebajikan rakyat, kebajikan jenis apakah ini?

Jika dilihat siuasi pada era pentadbiran Koh Tsu Koon, kos polisi per unit bukan sahaja lebih rendah, tidak lupa juga masih ada 360 unit rumah kos rendah untuk rakyat. Di era pentadbiran Lim Guan Eng, dah la kos polisi kerajaan per unit meningkat tinggi, malah tiada pula rumah dibina dan disediakan oleh beliau. Cekapkah pengurusan ekonomi beliau begini?

Nampaknya memang benar tuduhan terhadap dasar beliau mengutamakan keuntungan pemaju dan tidak kepada kebajikan rakyat.

Jadi menggunakan jadual di atas, mana-mana syarikat pemaju akan memaksimukan keuntungan dengan memilih untuk TIDAK membina rumah kos rendah. Kenapa Pemaju perlu menjual rumah dengan harga RM50,000 seunit jika boleh diganti dengan rumah bernilai RM400,000 seunit?Beban kos ini adalah tidak muktamad. Memandang jumlah RM65 juta adalah besar, Pemaju perlu meminjam dari bank untuk membayar kos kelulusan projek tersebut, maka wujud juga kos faedah bank. 

Jika anda tidak percaya lihatlah projek-projek perumahan besar terkini di Pulau Pinang;

1. http://www.penangworldcity.com/
2. http://www.thelightwaterfront.com/
3. http://www.seritanjungpinang.com/#/home
4. http://www.southgate.com.my/southbay/main.php
5. http://www.ivory.com.my/

Ada tak projek perumahan untuk golongan berpendapatan rendah & sederhana? Tiada. Saya tidak menentang pemaju, memang fitrah orang berniaga untuk memaksimumkan keuntungan. Soalan pokonya kenapa polisi kerajaan negeri membenarkan kelompok ini diabaikan dan dibebankan pula sedemikian rupa?

Pakatan Rakyat sering kali memperjuangan kebebasan bersuara sebagai perjuangan hak asasi, adakah memilik rumah dengan harga berpatutan itu tidak?